“土地银行？”陈建设终于从地图上抬起头，好奇地问道。

徐英同样一脑门子问号，道：“银行主要是存钱和贷款两项业务，如果从表面意思来看，土地银行难道是用来存土地的？”

傅松笑道：“差不多就是这意思。土地银行的历史可以追溯到十八世纪德国，那时候的土地银行主要为了土地抵押融资、发行债券的金融服务。还有十九世纪中叶法国的土地银行，主要承担配合法国政府住房政策和发放长期优惠贷款的任务。”

陈建设疑惑道：“听你这么一说，土地银行不就是金融机构吗？咱们国家的银行也做土地抵押的生意。”

傅松摆摆手道：“这是最早的土地银行。后来土地银行的内涵和职能逐渐发生了变化，从最初的抵押融资机构，转变为具有调控土地市场、保障城市发展等功能的公益性机构。

最典型的当属荷兰，为了应对和解决人口增长和城市迅速发展带来的问题，1896年荷兰开始成立地方土地银行，由各自治区的土地开发企业主导土地的收购、开发和处置事宜，收购的土地中有50用于基础设施建设和公共事业……。”

陈建设和徐英听得很认真，像这些知识如果不是傅松主动提起来，他们恐怕这辈子都没机会接触到。

“总的来说，虽然各国成立土地银行的初衷和目的不同，但都产生了同样的效果，即调控土地市场和房价，保障城市正常发展的用地需求。从二十世纪下半叶开始，随着对生态环境的日益重视，土地银行除了满足上述基本目标之外，还在改善城市生态环境，提高市民生活水平，促进城市平衡发展等方面发挥着重要作用。”

傅松端起杯子喝了口茶，留给他们消化的时间。

徐英道：“你到底想说什么？”

傅松笑着问：“市里不是缺钱吗？”

徐英好笑道：“卖地哪得着这么麻烦？”

陈建设深以为然地点点头，如果用这种方式卖地，跟脱裤子放屁有什么两样？

傅松无奈道：“我是做生意的，做生意必须货真价实，但很多时候光货真价实还不够，还要会宣传，会包装。”

陈建设和徐英面面相觑，怎么又扯到做生意上了？

傅松一边给三个杯子续上茶，一边道：“卖地很简单，在地图上画上个圈，然后招拍挂就是了。但这样的地卖不上价钱，为什么？”

徐英接手城建工作小半年了，对傅松说的这个问题自然清楚，道：“城市土地的价格跟区位和开发程度有关。好地段的自然贵，开发程度高的自然也贵。”

傅松点点头道：“土地分生、熟，生地便宜，熟地贵。熟地为什么贵？因为政府要把基础设施搞好，要把周边配套搞好，所以才贵。回到刚才说的土地银行，其实我觉得在我们国家实行的话，叫土地储备更合适和准确。”

“土地储备？”陈建设颔首，“这个叫法比土地银行更好理解。”

傅松道：“陈书记，我们国家土地都是公有制，所以实施储备的主体只能是地方政府。那么土地的来源有哪些？以旧城改造为例，老旧民居拆改建后腾退的土地，工矿企业迁移腾退的土地，主要是这两种来源。”

说完，傅松指着地图继续道：“居住用地我们先不提，徐副市长刚才也说了，很多工矿企业都是市直属企业，说白了这些企业的地皮都是国有资产，企业搬迁后，政府出面将这些企业的地皮收购过来，然后统一进行开发整理，统一储备，统一规划，最后统一出让。”

陈建设和徐英都是眼前一亮，谁都不是傻子，真要这么搞的话，这些土地的价值将比单独拎出一块来更高，不是高一点，而是高很多！

“在这个过程中，政府要做的就是包装，三通一平是最基本的，还要把周边配套做好，像什么学校、医院